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住房信贷政策应“爱憎分明”

2017-01-04文章来源: 未知浏览:  [ ]

  2016年以来一二线城市房价上涨过快,局部房价存在泡沫似乎已成为共识。有人认为,抑制泡沫就必须去杠杆。从整体上看,中国目前的房地产杠杆到底是高还是低,需要认真剖析。

  事实上,从房贷存量和GDP之比来看,我国远远低于美国和日本。目前中国居民部门的资产负债率也低于日本和美国,2014年中国是12.2%,日本15.6%,美国则是16.9%。上述状况表明,中国居民部门的杠杆率并不很高,得不出现在要整体去杠杆的结论。

  从动态的角度看,2016年以来房贷增速确实很高,从统计数据看,有的月份增量信贷基本上是按揭贷款。但2016年银行的信贷投放有个特殊情况需要关注,那就是地方政府债务置换带来的影响。在调控政策出台后,房贷再像之前那样高速增长的可能性已经大大降低,2017年的房贷增速一定会降下来。

  还有一个值得注意的数据就是房价收入比。事实上,近些年除了一线和个别二线城市房价收入比有所上升,其他的50个大中城市基本上是小幅下行的。这意味着从很多城市来看,居民购房的负担有所减轻。

  可见,无论是从静态还是动态分析,总的来看居民部门的杠杆率处在合理水平。未来五至十年,我国城镇化增速还会比较高,这会带来许多新的住房需求。目前我国人均收入也明显在上升,从而使得居民住房的改善型需求不断增长。面对不断增长的自住和改善型的购房需求,按揭贷款不去支持,金融就不能满足广大普通居民的基本住房需求。农民进城买房,年轻人结婚买房,市民收入增加了要改善居住条件,这都是正当的,金融部门提供合理的信贷完全有必要。因此不能由于局部地区出现房价过快上涨,立马在整体上就要求居民部门去杠杆,这样有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量这个问题,切不可为抑制局部泡沫而误伤正常的需求,导致“去库存”夭折。

  笔者认为,2017年住房信贷政策应该“爱憎分明”。该抑制的就要大力抑制,该支持的就要全力支持。

  一方面,应该加大力度支持自住型需求,满足首次置业和改善型置业的合理杠杆要求;对首套普通自住购房贷款需求仍应优先支持并给予优惠;适度控制下一阶段改善型住房贷款的投放规模。

  另一方面,应坚决不给炒房需求任何金融支持,严格管理投资性质的购房行为,限购限贷,大幅抬高其获得金融支持的门槛。对二套及以上房贷执行“惩罚性”的首付款比例和利率;主动减少非普通住房及个人申请商业用房购房贷款的比例,从严确定其首付比例和利率;对于具有投机型购房特征的,应暂停发放购房贷款。银行应升级审贷措施,加强对投机、假离婚等的甄别,如调查按揭住房的换手频率,核实水电煤、宽带等公用事业出账信息,侧面求证申请人住所的物业、居委会等。同时,监管部门应从税收等方面对交易类需求严加管理,如提高对投机性购房的税率并缩短免税年限,加大清查并严肃处理中介机构提供场外配资和造假乱象,加强对银行按揭贷款的窗口指导等。

  中央经济工作会议明确提出要建立长效机制,笔者以为,长效机制包括土地制度、税收制度、住房制度、投融资制度和市场管理制度等,这些方面都存在很大的改革和建设空间。其中,最重要的还是土地制度。各级地方政府管着土地,这些土地又是地方政府财政收入的重要来源,土地价格又在很大程度上受地方政府影响。房价大幅上涨需要控制泡沫,而由利益攸关的主体来抑制泡沫,恐怕是很难的。所以需要大力度地深入改革,从根本上解决“土地财政”问题。寄希望这次提出的长效机制建设能够稳步、扎实地向前推进,尽快构建健康的房地产市场。

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